En bref
Au 7 septembre 2026, à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), un meublé de tourisme doit être enregistré au téléservice national (obligatoire depuis le 20 mai 2026) ; la résidence principale peut y être louée 120 jours par an (plafond national) ; le changement d'usage est requis, avec compensation, sur toute la commune. Commune en zone tendue. Vérifié aux actes par l'équipe Locaclear, 8 sources officielles.
- Enregistrement national
- Obligatoire depuis le 20 mai 2026
- Résidence principale
- 120 jours par an — plafond national, non abaissé par délibération
- Changement d'usage
- Oui
- Compensation
- Oui — La compensation consiste soit en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage au 1er janvier 1970, soit en la transformation de locaux…
- Secteurs
- Toute la commune
- Zone tendue
- Oui
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Score réglementaire — location courte durée
35 / 100 (8 facteurs documentés sur 8) — Environnement très restrictif
Un fait non documenté ne pèse pas sur le score. La note s'affine à mesure que la base s'enrichit.
Voir les facteurs pris en compte
- Changement d'usage requis s'applique
- Compensation exigée s'applique
- Quota d'autorisations s'applique
- Plafond de la résidence principale abaissé ne s'applique pas
- Secteurs à règles renforcées s'applique
- Autorisation temporaire, non pérenne ne s'applique pas
- Règles locales modifiées à plusieurs reprises ne s'applique pas
- Commune en zone tendue s'applique
Location meublée de tourisme à Biarritz
- Changement d'usage
- oui
- Compensation
- oui — La compensation consiste soit en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage au 1er janvier 1970,…
- Quota d'autorisations
- oui
- Plafond de la résidence principale abaissé
- non
- Secteurs à règles renforcées
- oui — voir la carte
- Numéro d'enregistrement
- — obligatoire partout en France
- Règles locales récemment modifiées
- non
- Commune en zone tendue
- oui
Règle nationale (s'applique partout, y compris à Biarritz)
- Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme fait l'objet d'une déclaration soumise à enregistrement via le téléservice national ; le numéro obtenu figure sur chaque annonce.
- Le numéro d'enregistrement doit figurer sur toutes les annonces (plateformes comme sites propres).
- Amendes encourues : jusqu'à 10 000 € en l'absence d'enregistrement, jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration.
- Résidence principale : 120 jours de location par an au maximum, sauf règle communale plus stricte.
Le permis de louer, qui vise les baux d'habitation (résidence principale du locataire), est un autre régime, vérifié à part. Pour cette commune : Permis de louer à Biarritz : la page de la commune.
Ce que Biarritz encadre
- La transformation d'un logement en meublé de tourisme y est soumise à autorisation de changement d'usage. ( acte ) — voir les communes qui exigent le changement d'usage
- Une compensation est exigée : La compensation consiste soit en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage au 1er janvier 1970, soit en la transformation de locaux d'habitation ayant changé de destination après cette date ; elle prend la forme d'un bien détenu ou acheté par le propriétaire en vue de sa transformation, ou de l'achat de droits de « commercialité » auprès d'un propriétaire qui transforme ses propres locaux. Les locaux de compensation doivent être situés dans le quartier ou la commune de la demande, offrir une surface de plancher au moins équivalente, ne peuvent pas être des locaux d'artisanat ou de commerce de détail situés en rez-de-chaussée dont la vitrine donne sur le domaine public ou sur un autre espace ouvert à la circulation publique, et la délivrance de l'autorisation est subordonnée à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) sur le local de compensation. ( acte ) — voir les communes qui exigent une compensation
- Un quota d'autorisations s'applique : Le seul plafond chiffré du règlement porte sur le régime dérogatoire des meublés associés à la résidence principale (article 4.2) : une seule autorisation temporaire de deux ans par personne physique, et un logement par propriétaire. Le régime général avec compensation (article 3.1) et le régime de location mixte étudiante (article 4.1) ne sont plafonnés ni en nombre d'autorisations ni par secteur. ( acte )
- Les règles renforcées couvrent toute la commune. ( acte )
- La commune figure sur la liste des communes en zone tendue (art. 232 du code général des impôts). — voir les communes en zone tendue
Cadre national en transition
À compter du 1er janvier 2027, la liste des communes où l'autorisation de changement d'usage peut être exigée devient celle d'un décret prévu au B du I de l'article 1406 bis du code général des impôts. Ce décret n'est pas paru à ce jour. Selon le texte sur lequel le régime local a été institué, celui-ci peut être indépendant de cette liste (délibération prise au titre de l'article L.631-9 du code de la construction et de l'habitation) ou en dépendre : avant le 1er janvier 2027, vérifiez auprès de votre commune que l'autorisation reste exigible.
Comprendre la loi Le MeurPreuves
Chaque règle ci-dessus est adossée à un acte ou une source officielle, vérifiée le 7 septembre 2026.
« En l’espèce, la Communauté d’Agglomération Pays Basque, EPCI compétent en matière de PLU, décidait de rendre applicable l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation à l’Agglomération de Bayonne par délibération du 23 septembre 2017, et de prévoir que le périmètre concerne les communes de : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irrume, Urcuit, Ustaritz et Villefranque. […] Dès lors, en application des dispositions combinées des articles L. 631-9 ainsi que L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, le présent règlement est applicable aux vingt-quatre communes listées ci-avant. […] L’autorisation préalable au changement d’usage de locaux destinés à l’habitation en locations meublées de tourisme de courtes durées est soumise au principe de compensation. […] Le présent règlement entrera en vigueur à compter du 1er mars 2023, excepté les modifications apportées par délibération du 27 septembre 2025 qui entrent en vigueur dès leur approbation. »
Sources officielles
- Communauté d'Agglomération Pays Basque — règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage pour les locations meublées de courtes durées (délibération du 05/03/2022, modifiée les 09/07/2022 et 27/09/2025), PDF intégral, 24 communes dont Biarritz — vérifiée le 7 septembre 2026
- Communauté d'Agglomération Pays Basque — page officielle « La location d'un meublé de tourisme au Pays Basque » (mise à jour 29 avril 2026) : périmètre des 24 communes de la zone tendue nommément listées dont Biarritz, distinction zone tendue / zone non tendue, répartition de l'instruction des demandes (Biarritz, Anglet et Bayonne l'assurent elles-mêmes, les vingt et une autres communes l'ont déléguée à l'agglomération), rappel que la limite de 120 jours par an s'applique à défaut de délibération communale motivée ; aucune mention d'un régime d'autorisation ou de déclaration préalable de mise en location distinct (permis de louer, art. L.634-1 et suivants du CCH) — vérifiée le 7 septembre 2026
- Portail Open Data de la Ville de Biarritz (data.biarritz.fr, 22 jeux de données, OpenDataSoft) : aucun jeu de données de délibérations — le portail est composé de données d'infrastructure et cartographiques. Recherche confirmée le 24/08/2026 via l'API OpenDataSoft (api/v2/catalog/datasets) sur le terme « deliber » : 0 résultat parmi les jeux de données du catalogue — vérifiée le 7 septembre 2026
- Communauté d'Agglomération Pays Basque — portail public de recherche des actes administratifs (délibérations, décisions, arrêtés), couvrant 88 séances publiées entre le 26/11/2019 et le 23/06/2026, dont le champ « objet » est interrogeable en texte intégral : la recherche « changement d'usage » y rend quatre actes (délibérations du 05/03/2022, du 09/07/2022 et du 27/09/2025 portant le règlement cité ci-dessus, et l'avenant n°1 du 23/03/2024 à la convention du service commun) ; les recherches « permis de louer », « mise en location » et « déclaration préalable de mise en location » n'y rendent aucun résultat — corpus commun à toutes les communes du périmètre, dont Biarritz, la Communauté d'Agglomération Pays Basque étant l'établissement compétent en matière d'habitat, échelon auquel un régime de déclaration ou d'autorisation préalable de mise en location serait institué (art. L.634-1 du CCH). — vérifiée le 7 septembre 2026
- Géoportail de l'urbanisme — dossier de plan local d'urbanisme de Biarritz en vigueur (approuvé le 22 décembre 2003, modification n°13 approuvée le 23 mars 2024), pièce écrite du règlement (fichier 64122_reglement_20250927.pdf, 3 Mo, en texte sélectionnable sur la totalité de ses pages) : aucune disposition sur les meublés de tourisme, la location de courte durée ou le changement d'usage — seulement des règles de changement de destination des hôtels/résidences de tourisme et de protection des linéaires commerciaux — vérifiée le 7 septembre 2026
- Ville de Biarritz — page officielle « Taxe de séjour » (service Finances, [email protected]) : taxe instituée par délibération du Conseil Municipal du 17 mai 1983, tarifs révisés périodiquement, tarif de 5 % du prix HT de la nuitée par occupant pour les meublés non classés (majoré de 10 % de taxe additionnelle départementale), perçue toute l'année, télédéclarée sur taxe.3douest.com/biarritz.php — vérifiée le 7 septembre 2026
- Ville de Biarritz — registre des actes administratifs : 1 000 actes exposés au 07/09/2026, publiés du 14/05/2021 au 20/08/2026, répartis entre les catégories « Actes Administratifs » (460 : décisions et arrêtés du directeur général des services, délégations de signature, contrats), « Délibération » (234, publiées depuis le 04/10/2023), « Arrêté municipal » (121) et trois catégories marginales. Le moteur de recherche indexe le texte intégral des pièces jointes et non les seuls intitulés. Interrogé sur l'ensemble du registre, sans filtre de catégorie (changement d'usage, meublé, meublé de tourisme, location saisonnière, compensation, permis de louer, mise en location, autorisation préalable de mise en location, L.634, habitat indigne, enregistrement, résidence principale, quatre-vingt-dix jours, 90 jours), il ne rend aucun acte ; le seul acte répondant au terme « tourisme » désigne des représentants à l'office de tourisme, et les termes de contrôle « stationnement » (34 actes) et « circulation » (17 actes) établissent que le moteur discrimine réellement sur ce corpus. Aucun acte n'y institue de procédure d'enregistrement propre à Biarritz, n'abaisse à quatre-vingt-dix jours la durée de location d'une résidence principale, ni ne crée de régime de déclaration ou d'autorisation préalable de mise en location. — vérifiée le 7 septembre 2026
- Page « Règlement des locations saisonnières » du site de la Ville de Biarritz, affichée « Dernière mise à jour le 12 novembre 2025 » au 24/08/2026 : elle expose le régime issu du règlement de la Communauté d'agglomération Pays Basque du 09/07/2022, modifié le 27/09/2025 — principe de compensation, limite de 120 jours pour la résidence principale, autorisations temporaires sans compensation — et publie le lien vers le texte du règlement. — vérifiée le 7 septembre 2026
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Questions fréquentes
Faut-il un changement d'usage à Biarritz ?
Oui : une autorisation de changement d'usage est requise pour louer un logement en courte durée à Biarritz.
Combien de jours pour une résidence principale à Biarritz ?
À Biarritz, une résidence principale peut être louée 120 jours par an au maximum : c'est le plafond national, la commune ne l'a pas abaissé.
Quelle amende sans enregistrement ?
Jusqu'à 10 000 € en l'absence d'enregistrement, jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration — règle nationale, applicable à Biarritz comme partout en France depuis le 20 mai 2026.
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