Airbnb à Nice : règles du meublé de tourisme 2026

En bref

Au 1er septembre 2026, à Nice (Alpes-Maritimes), un meublé de tourisme doit être enregistré au téléservice national (obligatoire depuis le 20 mai 2026) ; la résidence principale peut y être louée 120 jours par an (plafond national) ; le changement d'usage est requis, avec compensation, dans 4 secteurs nommés par l'acte. Commune en zone tendue. Vérifié aux actes par l'équipe Locaclear, 6 sources officielles.

Enregistrement national: Obligatoire depuis le 20 mai 2026
Résidence principale: 120 jours par an — plafond national, non abaissé par délibération
Changement d'usage: Oui
Compensation: Oui — La compensation consiste en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l'habitation, à raison d'un logement reconstitué au moins pour…
Secteurs: Vieux-Nice · Riquier-Port-Mont Boron · Centre-Ville · Ouest
Zone tendue: Oui
Dernière évolution: 1er septembre 2026

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Adresse du logement

Score réglementaire — location courte durée

25 / 100 (8 facteurs documentés sur 8) — Environnement très restrictif

Un fait non documenté ne pèse pas sur le score. La note s'affine à mesure que la base s'enrichit.

Voir les facteurs pris en compte

Changement d'usage requis s'applique
Compensation exigée s'applique
Quota d'autorisations s'applique
Plafond de la résidence principale abaissé ne s'applique pas
Secteurs à règles renforcées s'applique
Autorisation temporaire, non pérenne ne s'applique pas
Règles locales modifiées à plusieurs reprises s'applique
Commune en zone tendue s'applique

Location meublée de tourisme à Nice

Changement d'usage: oui
Compensation: oui — La compensation consiste en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l'habitation, à raison…
Quota d'autorisations: oui
Plafond de la résidence principale abaissé: non
Secteurs à règles renforcées: oui — voir la carte
Numéro d'enregistrement: — obligatoire partout en France
Règles locales récemment modifiées: oui
Commune en zone tendue: oui

Règle nationale (s'applique partout, y compris à Nice)

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme fait l'objet d'une déclaration soumise à enregistrement via le téléservice national ; le numéro obtenu figure sur chaque annonce.
Le numéro d'enregistrement doit figurer sur toutes les annonces (plateformes comme sites propres).
Amendes encourues : jusqu'à 10 000 € en l'absence d'enregistrement, jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration.
Résidence principale : 120 jours de location par an au maximum, sauf règle communale plus stricte.

Le permis de louer, qui vise les baux d'habitation (résidence principale du locataire), est un autre régime, vérifié à part. Pour cette commune : Permis de louer à Nice : la page de la commune.

Ce que Nice encadre

La transformation d'un logement en meublé de tourisme y est soumise à autorisation de changement d'usage. ( acte ) — voir les communes qui exigent le changement d'usage
Une compensation est exigée : La compensation consiste en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l'habitation, à raison d'un logement reconstitué au moins pour un logement transformé (sauf dérogation motivée pour des surfaces cumulées équivalentes). Elle peut aussi être réalisée par l'achat d'un titre de compensation ou de commercialité auprès d'un tiers. Les locaux offerts en compensation peuvent se situer sur l'ensemble de la ville de Nice. ( acte ) — voir les communes qui exigent une compensation
Un quota d'autorisations s'applique : Le quota est constitué par la part maximale de l'ensemble des locaux à usage d'habitation pouvant faire l'objet d'une autorisation temporaire de changement d'usage : pour l'année 2026, 0,9 % du nombre total de ces locaux, soit 691, répartis sur 4 zones regroupant 39 IRIS. Le dépôt d'une première demande en zone à quotas n'est possible que du 1er septembre au 31 décembre 2026 ; le calcul du quota doit être réactualisé d'ici la fin de l'année 2026 pour une nouvelle application début janvier 2027. ( acte )
Des règles renforcées s'appliquent dans : Vieux-Nice · Riquier-Port-Mont Boron · Centre-Ville · Ouest. ( acte )
Les règles locales ont été modifiées à plusieurs reprises ces dernières années : la version en vigueur est celle de cette page, vérifiée à la date affichée.
La commune figure sur la liste des communes en zone tendue (art. 232 du code général des impôts). — voir les communes en zone tendue

Cadre national en transition

À compter du 1er janvier 2027, la liste des communes où l'autorisation de changement d'usage peut être exigée devient celle d'un décret prévu au B du I de l'article 1406 bis du code général des impôts. Ce décret n'est pas paru à ce jour. Selon le texte sur lequel le régime local a été institué, celui-ci peut être indépendant de cette liste (délibération prise au titre de l'article L.631-9 du code de la construction et de l'habitation) ou en dépendre : avant le 1er janvier 2027, vérifiez auprès de votre commune que l'autorisation reste exigible.

Comprendre la loi Le Meur

Preuves

Chaque règle ci-dessus est adossée à un acte ou une source officielle, vérifiée le 1er septembre 2026.

« L'autorisation de changement d'usage pour les résidences secondaires est obligatoire dès la première nuitée. »

Extrait de l'acte vérifié (changement d'usage) — consulter la source

Sources officielles

Historique

1er septembre 2026 — démarches locales : Dépôt en ligne via le téléservice de la Métropole Nice Côte d'Azur (rubrique Logement — Changement d'usage) ; usage du téléservice obligatoire pour les dossiers soumis à quotas. Suite à un recours contentieux contre le règlement adopté le 5 décembre 2025, la Métropole a suspendu l'ouverture du dépôt des dossiers dans les zones à quotas (initialement prévue le 1er février) jusqu'au 31 août 2026, dans l'attente de la décision du Conseil d'État. (valable jusqu'au 31 août 2026)
1er septembre 2026 — conditions locales des meublés de tourisme : Système de quotas : 671 autorisations temporaires de changement d'usage au maximum par an (1,5 % du parc de résidences principales), réparties sur 4 zones regroupant 39 IRIS (Vieux-Nice : 38, Riquier-Port-Mont Boron : 227, Centre-Ville : 298, Ouest : 108). Dépôt de dossier possible uniquement en février de chaque année (Article 3-2 du règlement). Les autorisations temporaires sans compensation étaient délivrées pour une durée de 3 ans non renouvelable (contre 5 ans depuis le 1er septembre 2026). (valable jusqu'au 31 août 2026)
1er septembre 2026 — plafond résidence principale : 90 (valable jusqu'au 31 août 2026)

Pour votre adresse, l'audit ajoute : le secteur exact de votre logement quand la commune a un zonage numérisé, les démarches pas à pas avec le Cerfa et les pièces à fournir, le dossier de preuve horodaté, et douze mois de surveillance.

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Les règles de la commune et les actes qui les fondent	L'application à votre adresse
Le secteur de votre adresse sur la carte, quand la commune a un zonage numérisé	Les démarches pas à pas, le Cerfa, les pièces à fournir
Les sources officielles, en lien	Le dossier de preuve horodaté
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Questions fréquentes

Faut-il un changement d'usage à Nice ?

Oui : une autorisation de changement d'usage est requise pour louer un logement en courte durée à Nice.

Combien de jours pour une résidence principale à Nice ?

À Nice, une résidence principale peut être louée 120 jours par an au maximum : c'est le plafond national, la commune ne l'a pas abaissé.

Quelle amende sans enregistrement ?

Jusqu'à 10 000 € en l'absence d'enregistrement, jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration — règle nationale, applicable à Nice comme partout en France depuis le 20 mai 2026.

Recevoir un email si Nice modifie ses règles

Vous louez en longue durée à Nice ?

Le permis de louer vise les baux d'habitation, pas les meublés de tourisme : c'est un autre régime, vérifié à part.

Permis de louer à Nice

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Pour aller plus loin à Nice

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Les 5 démarches prévues par les textes à Nice, avec leur guichet et leur délai, et le pas-à-pas de celles que la fiche documente. Le secteur de votre adresse situé sur la carte de la délibération, avec sa précision et sa source, quand la commune a un zonage numérisé — à défaut, le rapport le dit. Surveillance 12 mois à compter de l’établissement du rapport.

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