Airbnb à Marseille : règles du meublé de tourisme 2026

En bref

Au 1er septembre 2026, à Marseille (Bouches-du-Rhône), un meublé de tourisme doit être enregistré au téléservice national (obligatoire depuis le 20 mai 2026) ; la résidence principale peut y être louée 90 jours par an (plafond abaissé par délibération) ; le changement d'usage est requis, avec compensation, dans 5 secteurs nommés par l'acte. Commune en zone tendue. Vérifié aux actes par l'équipe Locaclear, 7 sources officielles.

Enregistrement national: Obligatoire depuis le 20 mai 2026
Résidence principale: 90 jours par an — abaissé par délibération ( acte )
Changement d'usage: Oui
Compensation: Oui — La compensation consiste, au choix, en la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, ou en l'achat de droits dits « de…
Secteurs: 1er, 2e et 3e arrondissements · 4e, 5e et 6e arrondissements · 7e, 8e et 9e arrondissements · 10e, 11e et 12e arrondissements · 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements
Zone tendue: Oui

Vérifier mon adresse à Marseille

Adresse du logement

Score réglementaire — location courte durée

25 / 100 (8 facteurs documentés sur 8) — Environnement très restrictif

Un fait non documenté ne pèse pas sur le score. La note s'affine à mesure que la base s'enrichit.

Voir les facteurs pris en compte

Changement d'usage requis s'applique
Compensation exigée s'applique
Quota d'autorisations s'applique
Plafond de la résidence principale abaissé s'applique
Secteurs à règles renforcées s'applique
Autorisation temporaire, non pérenne ne s'applique pas
Règles locales modifiées à plusieurs reprises ne s'applique pas
Commune en zone tendue s'applique

Location meublée de tourisme à Marseille

Changement d'usage: oui
Compensation: oui — La compensation consiste, au choix, en la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, ou…
Quota d'autorisations: oui
Plafond de la résidence principale abaissé: oui — 90 jours
Secteurs à règles renforcées: oui — voir la carte
Numéro d'enregistrement: — obligatoire partout en France
Règles locales récemment modifiées: non
Commune en zone tendue: oui

Règle nationale (s'applique partout, y compris à Marseille)

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme fait l'objet d'une déclaration soumise à enregistrement via le téléservice national ; le numéro obtenu figure sur chaque annonce.
Le numéro d'enregistrement doit figurer sur toutes les annonces (plateformes comme sites propres).
Amendes encourues : jusqu'à 10 000 € en l'absence d'enregistrement, jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration.
Résidence principale : 120 jours de location par an au maximum, sauf règle communale plus stricte.

Le permis de louer, qui vise les baux d'habitation (résidence principale du locataire), est un autre régime, vérifié à part. Pour cette commune : Permis de louer à Marseille : vérifié aux actes officiels.

Ce que Marseille encadre

La transformation d'un logement en meublé de tourisme y est soumise à autorisation de changement d'usage. ( acte ) — voir les communes qui exigent le changement d'usage
Une compensation est exigée : La compensation consiste, au choix, en la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, ou en l'achat de droits dits « de commercialité ». Pour un meublé de tourisme, le local proposé en compensation doit se situer dans le même groupe d'arrondissements que le local transformé, sauf s'il s'agit de logement social, auquel cas la compensation peut se faire sur l'ensemble de la commune. ( acte ) — voir les communes qui exigent une compensation
Un quota d'autorisations s'applique : Dans un même bâtiment ou une même unité foncière, le nombre de meublés de tourisme ne peut pas dépasser le nombre de logements restés à usage d'habitation, et la surface totale affectée à l'habitation ne peut pas descendre sous 50 % de la surface du bâtiment ou de l'unité foncière. Il peut être dérogé à cette règle pour une construction ne comportant qu'un seul logement. ( acte )
Le plafond de location de la résidence principale est abaissé à 90 jours par an par délibération. ( acte ) — voir les communes à 90 jours
Des règles renforcées s'appliquent dans : 1er, 2e et 3e arrondissements · 4e, 5e et 6e arrondissements · 7e, 8e et 9e arrondissements · 10e, 11e et 12e arrondissements · 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements. ( acte )
La commune figure sur la liste des communes en zone tendue (art. 232 du code général des impôts). — voir les communes en zone tendue

Cadre national en transition

À compter du 1er janvier 2027, la liste des communes où l'autorisation de changement d'usage peut être exigée devient celle d'un décret prévu au B du I de l'article 1406 bis du code général des impôts. Ce décret n'est pas paru à ce jour. Selon le texte sur lequel le régime local a été institué, celui-ci peut être indépendant de cette liste (délibération prise au titre de l'article L.631-9 du code de la construction et de l'habitation) ou en dépendre : avant le 1er janvier 2027, vérifiez auprès de votre commune que l'autorisation reste exigible.

Comprendre la loi Le Meur

Preuves

Chaque règle ci-dessus est adossée à un acte ou une source officielle, vérifiée le 1er septembre 2026.

« le fait, pour une personne morale ou une personne physique, de louer à plus d'une reprise au cours d'une même année un local meublé destiné à l'habitation, pour une durée inférieure à un an, telle qu'une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, constitue un changement d'usage. »

Extrait de l'acte vérifié (changement d'usage) — consulter la source

Sources officielles

Pour votre adresse, l'audit ajoute : le secteur exact de votre logement quand la commune a un zonage numérisé, les démarches pas à pas avec le Cerfa et les pièces à fournir, le dossier de preuve horodaté, et douze mois de surveillance.

Audit livré immédiatement après paiement, cette commune est documentée.

Gratuit, sur cette page et dans le checker	Dans l'audit
Les règles de la commune et les actes qui les fondent	L'application à votre adresse
Le secteur de votre adresse sur la carte, quand la commune a un zonage numérisé	Les démarches pas à pas, le Cerfa, les pièces à fournir
Les sources officielles, en lien	Le dossier de preuve horodaté
L'alerte quand la commune change ses règles	Douze mois de surveillance avec rapport remis à jour

Commander l'audit

Questions fréquentes

Faut-il un changement d'usage à Marseille ?

Oui : une autorisation de changement d'usage est requise pour louer un logement en courte durée à Marseille.

Combien de jours pour une résidence principale à Marseille ?

À Marseille, une résidence principale peut être louée 90 jours par an au maximum : la commune a abaissé le plafond national de 120 jours par délibération.

Quelle amende sans enregistrement ?

Jusqu'à 10 000 € en l'absence d'enregistrement, jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration — règle nationale, applicable à Marseille comme partout en France depuis le 20 mai 2026.

Recevoir un email si Marseille modifie ses règles

Vous louez en longue durée à Marseille ?

Le permis de louer vise les baux d'habitation, pas les meublés de tourisme : c'est un autre régime, vérifié à part.

Permis de louer à Marseille

Votre logement peut-il être classé ?

Un meublé classé bénéficie d'un abattement fiscal plus favorable : simulez le gain.

Ouvrir le simulateur

Pour aller plus loin à Marseille

Un audit à un seul régime coûte 35 € TTC ; celui ci-dessous réunit les deux pour 49 € TTC.

L’audit documentaire pour une adresse à Marseille — 49 € TTC

Les 6 démarches prévues par les textes à Marseille, avec leur guichet et leur délai, et le pas-à-pas de celles que la fiche documente. Le secteur de votre adresse situé sur la carte de la délibération, avec sa précision et sa source, quand la commune a un zonage numérisé — à défaut, le rapport le dit. Surveillance 12 mois à compter de l’établissement du rapport.

Commander un audit

Vous gérez plusieurs logements ici ?

Suivi de portefeuille avec surveillance des règles de Marseille — essai 14 jours.

Découvrir l’offre conciergeries

Autres communes vérifiées (Bouches-du-Rhône)

Toutes les communes vérifiées : Bouches-du-Rhône Tous les départements Les communes à 90 jours

Service d'information — ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. Résultats indicatifs, hors régime réel et cas particuliers.